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Vivienda

Los precios de la vivienda en Pamplona y Comarca: hasta 1.500 euros por m2 de diferencia entre barrios

El sector inmobiliario ha recuperado el nivel de ventas previo a la covid y podría terminar el año superando la cifra de compraventas que se alcanzó en 2008. Una tendencia alcista que, advierten los expertos, no se prolongará más allá de 2022. La oferta de vivienda de segunda mano se ha reducido más de un 20% tras el ‘boom’ de la postpandemia y anticipa un próximo ajuste entre oferta y demanda.

Actualizado el 05/11/2021 a las 11:05
El sector inmobiliario navarro ha pasado en poco más de un año de la incertidumbre total a un dinamismo desconocido en años. A tenor de los datos de compraventas, parece recuperado por completo del golpe de la covid. De hecho, afronta la recta final del año con una importante cifra de ventas y un nivel de operaciones que roza las cifras que había al inicio de la anterior crisis. En 2019 se realizaron, según los datos del Instituto Nacional de Estadística 5.452 compraventas de viviendas frente a las 4.518 de 2020 y hasta agosto se han firmado ya 4.489 contratos. De mantenerse el actual ritmo de compraventas, aventura Karol Zabalza, CEO de Inmobiliaria Hábitat con dos oficinas en Pamplona y comarca y dilatada experiencia en el sector, la Comunidad foral cerrará el año superando el dato de 2008 (6.399). Zabalza lo vincula tanto a los cambios de vivienda tras la pandemia en busca de inmuebles más céntricos o con espacio exterior, como a la mayor oferta procedente de herencias. Tres de cada cuatro viviendas que se venden son de segunda mano y los inmuebles de hasta 150.000 euros vuelven a concentrar el grueso de las ventas: a una media de 904 viviendas cada trimestre. La segunda posición la ocupan las viviendas de hasta 300.000€ con 666 ventas. Le siguen las de hasta 450.000€, con 152 transacciones. Por encima de esa cifra únicamente se vendieron tan sólo 26 inmuebles, según los últimos datos publicados por el Ministerio de Fomento.
Los precios recogen algunas oscilaciones al alza y a la baja en diferentes barrios de Pamplona y localidades de la comarca debido en buena medida a las ventas de vivienda nueva, aunque en promedio las agencias consultadas hablan de relativa estabilidad en el último año y esa es también la tendencia en estos momentos. Así lo pone de manifiesto el análisis que ha llevado a cabo la Inmobiliaria Hábitat basado en las transacciones reales de viviendas que se han realizado en el el último año en la Comunidad foral con datos de los Registradores de la propiedad de Pamplona y comarca que recogen las ventas tras la firma de las escrituras. En dicho informe se habla de estabilidad de precios cuando las bajadas o subidas de los inmuebles no superan los 100€ por metro cuadrado.
Las diferencias de precios son algo más notables cuando se compara lo ocurrido en el segundo trimestre de 2021 con igual periodo de 2020, afectado en parte por la covid -las ventas empezaron a reactivarse ya en mayo de ese año-, y que reflejan como viene siendo habitual importantes oscilaciones en la cotización de los inmuebles por barrios y localidades de hasta 1.457€ por m2. A la cabeza vuelven a situarse los Ensanches con 2.628€ por m2, mientras que la última posición es para Ezcaba, con 1.171,41€, un precio en todo caso condicionado por la atípica compra realizada por un fondo de inversión en dicho barrio que ha desvirtuado la cotización de los inmuebles transmitidos en el segundo trimestre del año, el que históricamente aglutina el mayor volumen de ventas de todo el año.
De media, el precio del metro de los pisos en los 26 barrios y localidades que analiza Hábitat en su informe se situó en ese periodo (es el que recoge aunque no en su utilidad el segundo informe anual de los cuatro que realiza la inmobiliaria) en el entorno de los 1.750€. Traducido a un piso de 90m2, el valor medio de los inmuebles transmitidos supera por poco los 157.000€. En línea con esa franja de hasta 150.000€ que sigue concentrando el grueso de las compraventas que se realizan en la comunidad y que a pesar de que la venta de unifamiliares ha repuntado a raíz de la pandemia y la demanda sigue al alza, supone todavía el 23% de las compraventas totales.
Desde la inmobiliaria Engel & Völkers, especializada en propiedades exclusivas y con un gran número unifamiliares en cartera, Jesús Sainz de Vicuña, asegura que “el nicho de la vivienda unifamiliar amplia, con grandes ventanales, balcones y terrazas sigue en auge y existe más demanda que oferta, sobre todo en precios de venta de entre 350.000 y 600.000€”.
Con respecto al segundo trimestre de 2020, las subidas de precios llegaron hasta el 20% en San Jorge, un barrio que hasta ahora contaba con el precio del m2 más barato de todos, y las bajadas superaron el 31% en Ezcaba debido a la compra mencionada anteriormente de 91 viviendas por parte de un fondo de inversión. Cuando se analiza el porqué de las oscilaciones, las casuísticas son diversas. Desde la menor entrega de viviendas nuevas que ha afectado a la cotización de los pisos en Berriozar y Villava, al repunte del número de transacciones de VPO frente a las libres en Nuevo Artica que ha provocado una caída del precio medio de venta cercana al 27% en un barrio donde el m2 se había situado en los últimos años por encima de los 2.200€. Todas esas casuísticas marcan en mayor o menor medida la evolución del mercado en los diferentes barrios y localidades y se explicarán en el análisis que acompaña estas páginas.
Pero a pesar de que el nivel de compraventas se encuentra en cifras de récord y así se espera que termine el año, lejos de triunfalismos, la tendencia en cuanto al número de operaciones que se están registrando en el mercado de la segunda mano (la de la obra nueva no se aprecia en el análisis de Hábitat) empieza a marcar ya una trayectoria descendente de la que, al menos por el momento, sólo se salvan Beriáin, Buztintxuri, Casco Viejo y Rochapea. Y esa tendencia lo que indica es que se vendieron más casas tras el final del confinamiento que las que se venden ahora. Entre los motivos que la explican, coinciden las agencias, está la falta de stock, porque cada vez queda menos producto a la venta. Pero, también, las dificultades para acceder a un piso. “Si el banco no financia al primero de la base de la pirámide, el que va a comprar su primera vivienda, el resto no pueden vender”, razona Zabalza antes de asegurar que el margen de bajada de precios también es limitado. “ No hemos recuperado más de un 35% desde máximos de la anterior crisis”.
¿Fin de la alegría?
En el sector dan ya por seguro que la alegría inmobiliaria no se prolongará en exceso. Quizá, no más allá de 2022. El próximo año la entrega de promociones podría salvar el mercado de obra nueva. Entre el 1 de octubre de 2020 y el 30 de septiembre de este año se han concedido licencias para un total de 1.340 viviendas en edificios nuevos de Pamplona, además de para otras 112 fruto de transformación de locales, 14 por división de viviendas existentes y otras tres unifamiliares.
Pero no se esperan números tan positivos en el mercado de segunda mano donde la oferta ha sufrido una caída que algunas agencias como DN Inmo sitúan por encima del 20% y que anticipa un ajuste de oferta y demanda que llegará previsiblemente en los próximos trimestres dando pie a un cambio de ciclo que no terminaba de concretarse. “El interés de algunos compradores se está viendo limitado por la falta de oferta”, apostilla Menchu Abascal, responsable de la inmobiliaria. En portales como Idealista, referente para la sector, se anunciaban este mes algo más de 4.470 viviendas a la venta en toda Navarra, aunque sólo 1.328 de ellas en el área de Pamplona.
Cambio de vivienda
Desde el punto de vista del mercado, la pandemia ejerció de tapón. “Existía mucha demanda reprimida, bien por las limitaciones a la movilidad o por la incertidumbre asociada a la covid”, remarca la CEO de Inmobiliaria Hábitat. “La pandemia dejó entre los compradores la tendencia de buscar una vivienda mejor e invertir en sus hogares para adaptarlos a su estilo de vida”, completa Rebeca Pascual, responsable de Marketing de A10.
Algunos optaron tras la irrupción de la covid por irse a vivir al pueblo, un mercado que había estado parado en los últimos años, otros por comprarse un unifamiliar a las afueras o viviendas con ‘extras’, siempre eso sí que el precio acompañase. Pero hubo otros tantos que, por el contrario, decidieron acercaron al centro o a los colegios de sus hijos ante la incertidumbre de no saber si podrían seguir haciendo uso del transporte escolar o del comedor. Una demanda que fue creciendo con el moderado optimismo propiciado por el calendario de vacunación, el paulatino repunte de la economía y el interés inversor en un entorno de tipos de interés en mínimos que terminó derivando en una auténtica eclosión de ventas de la que mes a mes ha venido dando cuenta el Instituto Nacional de Estadística y que provocará que ya este año se supere por mucho el nivel de ventas prepandemia. “Lo que está ajustado en precio se está vendiendo con facilidad”, sostiene Fernando Flores, de Pisos Navarra y presidente de la Asociación de Inmobiliarias de Navarras en la que se agrupan 17 agencias. Considera Flores que la contención con la que está actuando el sector financiero a la hora de conceder préstamos está ayudando a contener los precios.
Acelerador de cambios
Como ha ocurrido en muchos otros ámbitos, la covid ha acelerado cambios que ya estaban latentes como la digitalización, también desde la óptica del comprador, o la apuesta de las inmobiliarias, que cada vez manejan menos ventas directas, por vender ‘servicios’ como la valoración de inmuebles o la tramitación de documentación necesaria para la venta. Las agentes coinciden en mostrar su preocupación por el impacto que puede tener sobre el mercado el frenazo en la construcción de nuevas viviendas derivado del retraso en la puesta en marcha de nuevos planeamientos. “Cuando no se empiezan nuevas viviendas, las de la segunda mano tampoco se venden”. También resulta fundamental que siga habiendo oferta de vivienda barata (en el rango de hasta 150.000 euros). “Si esa vivienda no existe se para todo”.
Las algo más de 900 ventas trimestrales de inmuebles de hasta 150.000€ llevan años mantenidas en el tiempo y lo que eso indica es que corresponden a un comprador permanente que, si no hay producto, dejará de hacerlo y que no busca ese inmueble con ‘extras’ tan demandado a raíz de la pandemia sino que los números le den.
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