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Mercado inmobiliario

Desfase de un 17% entre el precio anunciado y el de venta en Pamplona: estos son los cinco pisos más rebajados

Lezkairu, la zona de Pamplona con más diferencial entre el precio de partida y el del cierre de la venta

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Publicado el 08/11/2022 a las 06:00
A veces pedimos como vendedores cantidades que nunca pagaríamos como compradores. Y claro, por la misma, ocurre en sentido inverso: que esperamos pagar lo que nunca aceptaríamos como vendedores. He ahí el quiz de la cuestión, el difícil equilibrio entre la oferta y la demanda. El precio justo para ambas partes.
Por otra parte, en la mayor parte de los mercados el producto viene con un precio fijado y, como consumidor, o lo aceptas o lo dejas o esperas a las rebajas. No es exactamente igual en el mercado inmobiliario, sobre todo en el de segunda mano, donde estamos acostumbrados a que el precio se pueda ajustar tras una negociación. Hemos visto quien se ha hecho con un piso que salía a la venta por casi 500.000 euros por 100.000 euros menos, compradores que consiguen rebajas del 20% y vendedores que ajustan el valor inicial y cierran la venta con un descuento del 10%. ¿Es el arte de negociar? ¿Las prisas por vender? ¿Funciona la táctica de anunciar a un precio y rebajarlo poco después para vender antes?
Idealista publica periódicamente en su web los precios del metro cuadro de vivienda por barrios de Pamplona. De la misma manera, recientemente Diario de Navarra ha recogido en su suplemento especial de vivienda los datos relativos a las transacciones inmobiliarias. Y no, los datos, como era de esperar, no coinciden. Idealista se hace eco del precio de partida, pero no llega a saber en cuánto se cierra la venta, así que hemos contrastado las dos cifras. De un primer vistazo, los números muestran cómo, de media en Pamplona, el precio del metro cuadrado sale a la venta un 17% por encima de lo que termina por venderse.
Pero vayamos más detenidamente, porque los desfases no son iguales en todos los barrios. Los anuncios que se publican de Lezkairu muestran una diferencia de más del 30% con respecto a los datos aportados por el informe de Habitat, que está basado en las transaciones reales de viviendas que se han realizado en Navarra con datos de los registradores de la propiedad que recogen las ventas tras las firmas de las escrituras. Lezkairu se convierte así en la zona de Pamplona con una mayor desviación entre los precios anunciados y los de venta. Por encima del 25% se encuentran también los barrios de Buztintxuri y la Txantrea. De ahí, el desfase va cayendo hasta un mínimo del 2,5%, que es el diferencial que muestra la vivienda en el Casco Antiguo. En cifras absolutas, hablamos así de que el metro cuadrado en Lezkairu sale a la venta en 3.027 euros y acaba vendiéndose por 2.308, mientras que en el Casco Viejo la oferta arranca en 2.567 €/m2 y se cierra el trato por 2.503 €/m2.
En el siguiente gráfico se puede ver los desfases por barrios. La zona oscura de la columna indica el precio por m2 de venta, y en verde claro se muestra la diferencia hasta llegar al precio publicado en Idealista.
Como puede observarse, parece que nada se vende al precio que se oferta, pero los incrementos son muy diferentes según el barrio. En la siguiente visualización podemos apreciar de un vistazo los márgenes que se registran en cada zona. ¿Una pista para saber hasta dónde se puede ajustar el precio? ¿Es un margen que el vendedor establece para negociar? Idealista actualiza también las bajadas de precios de venta y hay inmuebles que aparecen con la rebaja, como si de una oportunidad se tratara. ¿Técnica de venta? Si los márgenes parecen en algunos casos escandalosos, después del siguiente gráfico hacemos un repaso de los cinco pisos en Pamplona con más descuentos publicados en Idealista, el marketplace inmobiliario líder en el sur de Europa.
Idealista ofrece a la venta en Pamplona unos 780 inmuebles de los que 43 indican tener un precio rebajado. ¿Cansados de esperar? ¿Ventas que urgen? ¿Estrategia para aparecer en este tipo de búsqueda de cara a inversores? En cualquier caso, las rebajas de estos pisos arrancan en el espectacular descuento de un 47% de un piso en San Jorge hasta un raquítico 1% en varios inmuebles, que supone una diferencia en el montante final de 2.000 euros. Así que vamos a recopilar aquí las cinco viviendas con mayores descuentos en Pamplona.
Piso rebajado en San Jorge
Piso rebajado en San JorgeIDEALISTA
El inmueble con la mayor rebaja es un piso en la plaza de la Estación, en el barrio de San Jorge. Se publicó con un precio de partida de 322.000 euros y actualmente está disponible por 170.000 euros. Un 47% de descuento en una vivienda con, según afirman, inmejorables vistas. En una octava planta y con dos habitaciones, garaje y trastero, está disponible por 170.000 euros.
Inmueble a la venta en la calle Mayor
Inmueble a la venta en la calle MayorIDEALISTA
Con un descuento menor pero que supera el 20% hay una vivienda en la calle Mayor. El piso en la cuarta altura de un edificio que, de momento, no dispone de ascensor, cuenta con dos habitaciones y balcones a la calle Mayor y a la plaza de Santa Ana. Son 115 metros cuadrados de vivienda que arrancaron en 258.000 euros y ahora, tras una rebaja del 21%,  se cotizan en 205.000 euros.
Buhardilla en el Casco Antiguo de Pamplona
Buhardilla en el Casco Antiguo de PamplonaIDEALISTA
En tercera posición y también en el Casco Antiguo se vende un ático que ha visto rebajado su precio un 16%. Es una pequeña buhardilla en una sexta planta sin ascensor que se anunció con un precio de partida de 95.000 euros y en estos momentos piden por ella 80.000 euros.
Piso para reformar en la calle Tudela
Piso para reformar en la calle TudelaIDEALISTA
Con un descuento del 15% sobre un precio inicial que rozaba los 400.000 euros hay disponible un piso de 148 m2 útiles en una segunda planta en la calle Tudela. El inmueble está para reformar, tiene cuatro habitaciones, dos salones y ha visto mermado su precio de los 390.000 euros iniciales a los 330.000 euros actuales.
Dúplex en la avenida Carlos III
Dúplex en la avenida Carlos IIIIDEALISTA
Finalmente, con un descuento del 12% se vende un dúplex en la avenida Carlos III. Situado en las plantas sexta y séptima de un edificio recién reformado, este piso cuenta con 4 habitaciones, todas exteriores, y cocina totalmente montada. Tras la ampliación de tres plantas en el edificio, este inmueble salió a la venta por 695.000 euros, pero actualmente está disponible por 615.000 euros ¿negociables?
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