Mercado inmobiliario
Se vende la nuda propiedad de un piso en Pamplona: el fenómeno de las viviendas con inquilino
Separar la nuda propiedad del usufructo es una opción cada vez más utilizada en el mercado inmobiliario
Actualizado el 09/03/2023 a las 09:24
Con la vista puesta en inversores, se vende la nuda propiedad de un dúplex reformado en la calle San Nicolás de Pamplona. El edificio fue rehabilitado en 2012, cuando se le dotó de ascensor y se eliminaron todas las barreras arquitectónicas; también se reacondicionaron fachada y tejado.
El piso cuenta con 89 m2 útiles y tres habitaciones. En la primera planta se encuentra un baño con ducha, una amplia cocina, el salón y dos habitaciones. Desde la sala principal parten las escaleras al nivel superior, que alberga un sobrepiso abuhardillado con una habitación. Además de lo emblemático de la situación, este edificio luce en su fachada una placa que dice "Aquí existió la casa donde el día 10 de marzo de 1844 nació Pablo Sarasate y Navascués".
Detalles que hacen de este inmueble algo único en Pamplona. Casi tanto como los términos de su venta. Como decíamos al comienzo, lo que se vende por 189.900 euros es la nuda propiedad, algo que en los últimos tiempos se viene escuchando cada vez más. ¿Pero qué significa esto?
Cuando se adquiere un inmueble, habitualmente se compra tanto la nuda propiedad, es decir, la propiedad del bien, como su usufructo, que es el derecho a utilizarlo; es lo que se denomina en términos jurídicos el pleno dominio. Entonces, adquirir exclusivamente la nuda propiedad supone ser el dueño de algo pero no tener derecho a usarlo. En el mercado inmobiliario es una solución que ha saltado a la palestra en los últimos tiempos y que permite a los propietarios seguir habitando su casa al tiempo que reciben una cantidad por la venta de la nuda propiedad del inmueble.
Las viviendas que salen bajo estos condicionantes suelen ser más baratas y muy atractivas para los inversores, ya que abre la posibilidad de comprar un inmueble muy por debajo de su precio de mercado. Eso sí, su nuevo propietario no podrá hacer uso de él hasta que fallezca el titular del derecho de usufructo si este es vitalicio o hasta que pase el tiempo de usufructo pactado.
El precio de la nuda propiedad de inmueble se calcula mediante una fórmula que se conoce como la regla del 89. Para realizar este cálculo se restan a 89 los años del usufructuario. El resultado, expresado en porcentaje, se multiplica por el precio de la casa para determinar el importe del usufructo. El valor restante hasta el precio total de la vivienda será el importe de la nuda propiedad.
Por ejemplo, si el usufructuario tiene 65 años y la vivienda que se quiere vender tiene un precio de 200.000 euros, se resta 89 menos 65, que resulta 24. Expresado en porcentaje, se multiplica por el precio del inmueble, es decir, 200.000 por 24 %, que es igual a 48.000 euros. Este sería el valor del usufructo, con lo que la nuda propiedad sería la diferencia hasta los 200.000, en este ejemplo concreto 152.000 euros.
Hay que tener en cuenta además que el valor del usufructo vitalicio no puede superar el 70 % del precio de la casa ni ser inferior al 10%.
Por otra parte, el usufructo temporal, que no puede exceder de 35 años, equivale al 2 % del valor total del bien por cada año, sin exceder del 70 %.
DERECHOS Y OBLIGACIONES
Tras adquirir la nuda propiedad, el dueño tiene derecho a la vivienda, pero no a disfrutarla hasta que finalice el usufructo. El propietario tiene derecho a realizar en ella obras y mejoras, puede hipotecarla e incluso está capacitado para volver a vender la nuda propiedad. Además, tiene la obligación de hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias, de los gasto de comunidad y, entre otras obligaciones, de respetar el derecho del usufructuario.
Una de las opciones más habituales de adquirir la nuda propiedad es cuando alguien fallece y queda el usufructo para el cónyuge viudo. También es frecuente adquirir la nuda propiedad de un inmueble a través de una donación con reserva del usufructo. En el caso de las personas sin herederos o que necesitan recursos económicos, vender la nuda propiedad suele ser una solución para seguir viviendo en su casa y obtener una fuente de ingresos.
Si se adquiere la nuda propiedad de un inmueble hay que tener en cuenta que el pleno dominio sobre la vivienda llegará o cuando el usufructuario decida vender este derecho o cuando se extinga el usufructo. Esta extinción puede ocurrir porque fallezca el usufructuario, porque se venza el plazo en el que se constituyó, o porque se cumpla la condición establecida, por ejemplo, que el nudo propietario contraiga matrimonio.
En cualquier caso, la nuda propiedad va ganando fuerza, tanta que en 2022 este tipo de operaciones crecieron un 48% con respecto al año anterior, y, hasta tal punto que este año ya se ha celebrado en Madrid el I Salón Inmobiliario de Nuda Propiedad.
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